法例细则

不动产持有人的状态

有一系列的操作是会影响到销售交易的,你可在购买房地产页面中了解详情,它展示出塞浦路斯中的不动产有不同的状态。

在这里我们将为你提供详情,实际上只有三种不同的状态。

 

不动产持有人

一旦不动产的合约被签署而最少相对于房地产总额30%的金额在地政处已作为按金的支付,客户便会变成不动产持有人。

 

在公开的合法程序中,合约本质上已担保了客户在此房产上的地位。从现在开始客户可在银行从上述房地产取得抵押贷款并拥有权利去索赔。

 

若次印花税已缴交,在「税务」页面中将有详情可参考。

 

受益不动产持有人

在金额已完全付清及验收合格证签署完毕后,客户会收到房地产的钥匙,并同时成为相对于此房地产的受益不动产持有人

 

注册不动产持有人

一旦政府为销售房地产执行土地契约后,并转移其到客户名下的物业时,客户将成为注册不动产持有人。在这情况下客户需要付名叫「手续费」的相关的税款(更多详情请参阅税务)。

 

塞浦路斯的土地契约确保了购买人对房地产的绝对拥有权。没有人可以在任何情况下作出干预。例如假设你或你的继承者某天收取到从市政府或其他官方机构所发出的官方信件,告知你于你的土地或房屋范围内要进行施工,你将拥有拒绝或索偿的权利。若你选择拒绝的话,即便是政府也没有合法的方法去强迫你放弃你的房地产。

 

因土地契约要转移到客户的名下,客户应该在塞浦路斯的理事会中得到许可。若客户的名字出现在国际刑警的名单内,或在购买的过程中抵触的相关限制,那客户的申请将会被取消。至今,我们仍没有客人是因以上因由而被拒绝。在一般情况下,在客户签署并提交了销售合约后,向理事会提交的许可申请便会立时被发出。

 

取得土地契约的步骤

若你购买了一个全新的不动产,根据规定,你仍未拥有土地契约。取得土地契约是一个长时间的官方程序,历时约1—3年。而完全地取决于政府人员对建筑物的审查进度,让土地契约变成你作为持有人不可撤销的权力。

 

文件的相关循环的迅捷度亦相当取决于开发商。当地区部门发出临时的回复,开发商才能把已准备好的文件投件到其他部门。一个迅捷并负责任的政府部门与开发商的合作于此起了关键性的作用。

 

我们联盟的成立实际上以非常好的名声促进了负责任的开发商进入了有效率的商业作业单一系统。我们拥有熟悉政府作业的专业而负责任的市场部人员,绝不会拖延任一部分的处理时间。

 

对于物业持有人于土地契约仍有待处理时这不可抗力的因素下所拥有的权利的顾虑,塞浦路斯政府修订有关法律明文,物业的购买人在没有土地契约的情况下仍可被合法地保障。以上的修订将从下列列表中详细列明。

 

情况

在法规修订前的处理办法

在法规修订后的处理办法

开发商无能力对债权人(银行)偿还债务。银行因此可从发展商拿回全部的贷款作自身用途。

银行可能把投资人诚实地交付给开发商的按金没收,这曾经是投资者的一个危机。若客户反对,银行只会提供优先索偿。

现在危机经已解除。当客户与开发商签署合约时,规定购买人对于债权人对于购买物业进行直接的债务还款。 

以下为一个例子。假设开发商建造了一公寓,并从银行贷款了五十万欧元。购买人从发展商购入了价值二十万的单位。银行在每核准的方案中会评估开发商所持有的股份的债务。假设这价值构成四十万欧元的话,购买人便需要跟据以下方法对于公寓作出缴款:他/她转账大六万去开发商而四万去银行。此时银行会准备一文件(文件为「弃权声明」),暗示银行对此公寓不会有任何索偿。在汇款以后,此文件会同时或预先发出。

开发商破产

购买人会被褫夺得到土地契约书的机会。

 

他/她需要执行一个长时间的司法程序去索偿。

购买人可以在完全不涉及开发商的情况下,在一名为「特定履行(Specific Performance)」的有效程序下有权去向政府要求申请土地契约。

物业的建筑偏离了原本文件的设计

购买人因此会被褫夺得到土地契约书的机会。

由开发商所承诺的在次等违约中的「赦免」已经实施,结果是令土地契约可以执行。

 

尽管如此购买人的律师还是被建议先要求向注册建筑师制作许可文件去评估及淘汰有可能在将来出现的问题及风险。

购买人想要在土地契约仍未发出前出售物业

没有土地契约下的转售只能透过开发商作中间人来执行。可能会出现以下两个风险。

 

第一,有些不择手段的开发商可以在这过程中收取极高昂的佣金(所谓的「取消费」);

第二,若开发商破产以后,这交易将不能被执行。

开发商在出售物业的程序已被列为不再是强制性的。购买人可独立地与新购买者作交易。在这情况下最初的文件将会分配到新的购买者。购买人、新的购买者和律师均可在没有开发商在场的条件下处理这程序。

塞浦路斯政府亦会承担把土地契约相关的文件转换成电子文件。业务流程自动化将大大减少土地契约的处理时间。

 

塞浦路斯购买不动产的限制

1. 以前塞浦路斯限制不在欧盟成员内的国家的国民于境内只能购买一个不动产,现在规定已变得自由化并没有那么绑定。在「居民许可」页面中你将会知道若取得永久居留证以后,购买人可获得购买于同一开发商中的两个物业的许可。

 

值得留意的是在这事件中购买人的配偶会被考虑成「另一购买人」。换言之即「一人一物业」法则于购买人买了一个物业后,另一配偶再买另一物业是仍然有效的。

 

2. 第二限制是非欧洲人被立法规管了可购买的土地面积大小,包括净土地或有建筑物于上,一律为4014 平方米。

 

这规定纯粹适用于独立人士。非欧盟国民可购买只有几块田地活动的公司以取得心仪的物业。这方法可允许购买人购买任一数量跟任一面积的房地产。

 

律师选择

我们会提供基本的法律咨询予客户,而全面的法律咨询应该由专业而持有执照的律师去履行支持。这样的话你的权益便会被塞浦路斯的法令清淅地保障。

 

以下是律师可提供的服务:

  •  考虑在塞浦路斯的法律规制下的各方面为不动产的销售合约作草拟
  • 为所购买物业的许可文件查询有效日期
  • 从开发者的债权人安排购买房产的「弃权声明」
  • 从塞浦路斯的理事会取得房地产的物业许可
  • 递交合约以及支付印花税
  • 取得VAT(增值税)汇率减免
  • 解决您的移民问题

除了在塞浦路斯我们将令外国客户感到如在家乡一样的亲切,我们亦明白客户希望我们于找寻律师或医生上提供有用的建议,可惜这样的宣传或会与塞浦路斯的法律相抵触。如客户有相关的请求我们很乐意去推荐我们熟悉而信赖的律师事务所供客户参考。

 

我们同时建议你可参考英国高级委员会(英国大使馆塞浦勒斯领事馆)中的建议。请于此连结中联络他们。你可从中下载在不同城市中的律师名单,而你绝对有权利去选择属于你个人选举的律师或律师事务所。

 

我们将会你提供:

  • (以最低价钱)解决你的移民问题
  • (以最低价钱)从塞浦路斯的理事会为你取得房地产的物业许可
  • 免费于一个工作天内为你于塞浦路斯的银行内开户

 

*这并不是详尽的介绍,只作参考而不能完全视为塞浦路斯开发商同盟的推荐。

 

联系我们

+357 25 355 260